投资是公园的重中之重，是一项长期艰巨的任务。无论是工业定位还是产品定位，这都是用于投资促进的。投资促进的成功或失败与公园发展的成功或失败有关。因此，制定科学且可行的投资促进策略可以使公园的投资促进任务以一半的努力获得两倍。

1。工业园区投资策略的概述

1.1

定义

工业园区投资是指利用工业园区作为运营商来吸引国内外投资者和企业来投资或定居在公园的运营商。在公园里招募的客户通常针对企业。工业园区投资策略是指可以实现工业园区投资目标的战略或计划。

1.2

目标客户肖像

除了结合早期阶段的工业定位和产品定位外，目标客户的肖像还必须将投资促进目标与公司价值相匹配，以获得目标客户肖像。

（1）分析投资目标

该项目的投资目标通常是在收购期间与政府签署的投资协议中确定的，主要包括投资，投资强度，年度产出价值，税收贡献，行业要求等。在早期进行工业定位和产品定位时，已考虑了协议中规定的某些因素。公园还应在投资投资时完全考虑这些因素，尤其是对产出价值，税收和行业要求的限制。

（2）公司价值排序

不同开发阶段的企业对实现投资协议达成的目标的贡献价值不同，并且对承运人有不同的要求。根据企业在不同阶段的说法，企业的价值被整理出来：

①小型和微型启动企业。该业务不稳定，公司的财务实力较弱，员工数量少，并且公司的淘汰率很高；租金和价格承受能力很低，小区域的租金是主要重点。

②成长一家公司。业务稳定，资本流入稳定，并且正处于规模扩大和标准化公司运营的阶段。它适用于具有更好环境的载体，租赁中等区域或购买中小型载体区域。

③变成企业。在业务方面，它具有很高的市场份额和强劲的资本积累。在改进阶段，业务扩展，细分和多元化已经形成了对高质量办公室的需求。例如地方国有企业和大型企业。通常，要购买整个地板或整个建筑物，或与开发商合作以自定义工厂。

④领先的企业。它具有很高的市场份额，可以影响上游和下游企业，可以完全动员上游和下游资源以形成行业的聚合效应，并具有推动工业聚合的能力；例如阿里巴巴，华为等，通常以购买土地，购买散装物业等的形式进入

图1。开发不同阶段的计算企业价值

1.3

分析客户需求和项目适应

工业园区投资促销的主要目标客户是进入公园的工业和商业企业，以从事生产运营或商业办公室。这些客户不仅寻求固定的商业场所，而且希望拥有工业发展领域，并依靠以行业为导向的平台来加强和扩展自己的企业。

为了实现交易，不可避免的是将客户需求与产品匹配。除了房地产的固有因素​​（例如位置，价格，欣赏潜力和项目的支持设施）外，工业公园客户还关注项目产品及其生产和研发的适应性以及与企业业务有关的核心元素，例如区域工业基金会，工业环境和工业政策。此外，企业对资金更加敏感，包括交易价格，补贴，优惠政策，付款方式，融资，税款和退货等；此外，由于市场上的许多公园，甚至整个地区的公园都不能正常申请证书，因此是否可以处理证书也是影响公司房屋购买的核心要素之一。

2。工业园区投资策略

本文总结了五种工业园区投资策略，包括渠道投资促进，资本投资促进，联合投资促进，工业链投资促进和共同创造孵化。小型工业公园只能采用一种投资策略，而大多数工业园区将采用多种投资策略的组合来扩大投资渠道并提高投资效率。

2.1

渠道投资

渠道投资是目前市场上最常见的投资投资方法，主要关注丰富的渠道资源和创新促进方法。除了公园项目投资人员的传统投资渠道（例如其自身联系，离线Mobai，电话营销，同行建议，客户推荐等）外，近年来的共同投资渠道还包括以下几点：

（1）新的互联网媒体

掌握“ Internet +”的条件，并使用新方法，例如搜索引擎推广，官方帐户推广，在线投资广告以及友好的链接，以抓住新的投资促进机会；例如微信官方帐户，PC电台，移动站，微型网站，迷你计划，应用程序等，以促进公园行业的投资促进。您还可以使用大数据来准确销售，通过数据库公司过滤潜在的客户群，并准确地放置手机短信，电子邮件，快速投资信息等。当前，大多数销售项目已在Internet上在新媒体上发布了投资信息，尤其是开发人员和中介机构等高市场活动的机构；政府或平台公司开发的一些项目对投资促进的要求相对较高，因此不会在线发布投资信息。

（2）投资和外包服务机构

投资外包服务机构是指负责各种公司投资业务的机构，包括品牌定位，渠道利润模型，产品促进计划，投资项目包装，投资项目创意设计，投资项目促进，项目活动执行和其他服务项目。一些机构提供完整的处理服务，例如代理公司；一些机构仅提供一小部分服务内容，例如中介机构。公园经理将投资促进工作交付给专业投资促进外包服务机构。一方面，它提高了投资促进的专业水平，另一方面，它可以扩大投资促进并加速投资促进进度。

例如，郑安格城市的工业园区的销售非常注重市场，约有90％的工业公园与投资外包服务机构（通常是中介机构和代理公司）合作。借助这些机构的专业服务，大多数项目已迅速出售，远远超过了其他城市的类似行业的水平，并且某些高质量的项目一开始就可以售罄。

（3）跨地区和职位转移投资到平台向前

对于某些地方资源不足，需要引入周围地区的投资者或企业，可以制定离岸孵化器，投资促进办公室和其他方法，以捕获各个方面发达地区的工业转移项目的信息，请了解相关企业的深入了解情况，以及第一笔手信息。

例如，由于某个城市的主要客户是南京，因此投资促进中心是在南京的一栋办公楼中建立的，客户扩展方向主要基于南京市场，并由当地和其他周围城市补充。目前，在公园签署的公司中有80％以上已签订合同。

（4）合作建议

在投资过程中，我们需要与各种合作伙伴积极寻求双赢模式。这些合作伙伴包括但不限于政府部门，金融机构，行业协会，大型企业平台，企业家平台，商会，供应商，大学校友协会，中介友谊，合作伙伴等，可以通过合作，资源共享和互补的优势来实现工业公园的发展。一般而言，这种合作促进的方式只是为了扩大投资渠道，很难成为主要的投资方法。其中，政府部门是首要任务。从土地获取，中期建设和投资促进到后来的运营，该公园与政府的参与和支持密不可分。政府基本上控制着各种相关政策，例如土地，税收，人才介绍和财务补贴；对于一些大型客户来说，“一项企业，一项政策”政策也掌握在政府手中。尤其是在投资促进阶段，如果政府招募的一些善行和大型企业缺乏土地征用指标，则政府将安排企业进入合作公园。此外，一些地方政府部门与公园合作，形成了连锁投资促进机制并共同投资。

例如，在2018年，第一个校友经济综合体南京工业园（Nanjing Industrial Park）以校友经济工业园区作为起点创造了一种新的校友经济发展模式。该公园已经推出了52个高质量的高级制造业企业，其中包括15个南京大学校友企业。

（5）活动宣传

通过沙龙，研讨会，访问，论坛，行业展览，公司业务会议和其他活动，公园为企业提供场地和服务。一方面，它促进了企业之间的交流，另一方面，它还提高了公园的品牌知名度和声誉，并且是公园的良好宣传机会。通过举办各种活动，公园将向外界介绍，宣传和推广其自己的投资环境和投资项目，促进沟通并建立联系以吸引客户投资。公园品牌的创建无法在一夜之间实现，而是品牌资源的持续积累，叠加，发酵和融合的结果。一系列创新，质量和重型的公园运营和促销活动本质上是累积和融合品牌资源的过程。这种方法可以提高品牌的知名度和声誉，但它不能成为投资业务的主要方式。

例如，Tianjin Zhihuishan技术文化和创意产业基础举办了由Tianjin New Concept Biotechnology Co.，Ltd。组织的研讨会，该公司于2014年定居。超过50家行业公司谈论了其公司发展经验和工业基础提供的多功能会议室中的公司发展经验和行业发展方向。会议结束后，代表们“喜欢”智慧山地公园的辅助设施和良好服务，为公园带来了巨大的声誉。

2.2

资本投资

资本投资本质上是要利用股票投资的思考来介绍行业，主要关注将来具有发展潜力的公司。资本投资是指通过单独或与其他资本共同投资的预算安排来建立指导基金的投资方，并使用面向市场的方法（例如股票投资）引入和培养行业，从而促进区域经济和工业发展。资本投资促进是对传统投资促进模型的迭代升级。与关注土地和政策的传统投资促进模型不同，资本投资促进强调了投资在投资促进过程中的决定性作用。

对于目标公司客户，预计资本投资模式将以超低租金或超低房屋购买成本，甚至零租金和零成本进入建筑公园；对于建筑物或公园，它带来了利润来源比例的变化。对于金融机构而言，它更准确地发现了真正需要资本支持的潜在企业，从而有效地减少了坏账和死债。对于政府而言，它不仅振兴了社会资本，而且还促进了工业发展，并扩大了税收和社会就业。

资本投资的基本实践包括但不限于以下内容：

（1）直接股权投资

与开发人员有关的公司参与直接投资。与开发商相关的公司直接投资的项目适合于战略新兴行业的高质量项目。这种方法的优点是，参与直接投资的公司具有高度积极主动，并且具有相对简单的计划。但是，以上市公司的名义进行直接投资将面临信息披露和批准等问题；以非上市名义的直接投资将面临小型资本池等问题。

例如，一家平台公司开发了一个位于千江的工业园区，总共约有1200 mu。为了吸引某个电子企业，一方面，它与企业共同开发并建造了企业的独家公园（Parced Garden），总计约290 mu。另一方面，2021年12月16日，XX Industrial Asset Management Co.，Ltd。和XX Pan Semiconductor Investment Investment Co.，Ltd.与公司的实际控制股东签署了一项资本增长协议，以现金投资1.31亿元人民币，拥有四年的投资期。 As of now, among the company's equity components, in addition to its own shareholders, xx Industrial Industrial Investment Group Co., Ltd. holds a shareholding ratio of 9.6%, xx Economic and Technological Development Zone Industrial Park Development and Construction Co., Ltd. holds a shareholding ratio of 7.25%, xx Industrial Investment Co., Ltd. holds a shareholding ratio of 4.5%, and xx Pan-Senmegonductor Investment Co.，Ltd。的股权比率为4.07％。

（2）基金投资

首先，有一个基金平台，包括项目公司或开发人员建立自己，或与金融投资机构共同建立，或介绍第三方基金平台或政府指导的基金平台等，以建立工业指导基金，并利用资本的催化和杠杆作用，以通过不足的资金来吸引企业，并确定企业的投资，并确定了企业的投资，并在公平上建立了公平的投资，并在公平的投资中降低了范围，并在公平上建立了努力，使其在公平范围内降低了范围，该公司可以在公平上销售。宿舍。

例如，江苏的生活与健康工业园区是该市的第一个“基金 +工业园区 +工业”项目。 XX生物技术基金（中央企业）共同启动了XX Biotechnology基金的总量表，其中包括XX高科技区，XX集团（主权国有企业）。公园项目创建了生活和健康行业的主题，并深入研究了生物医学，医疗技术，健康消费技术和硬技术行业，以促进价值链的扩展。 As a sample project of financial investment promotion in the city, the operator takes the lead in fund investment promotion, accelerates the implementation of enterprises, cooperates with well-known institutions such as Honghui Fund and JPMorgan Chase, and actively promotes top enterprises, invested enterprises and outstanding enterprises in the upstream and downstream industrial chains around the biopharmaceutical industry, and accelerates the gathering and development in the 城市。目前，许多高质量的公司，例如Junshi Biologics，Gaoshi Medical，Kehui Intelligent Pharmaceuticals，Borui Xinchuang，Borui Xinchuang，Zhizhen Biologics，Chengfan Pharmaceuticals，Maidistron，Maidistron，Xinbaite，Xinbaite，xinbaite，dachuan Motors等几乎已投入到公园中，超过了10次公园，该公司的总估值超过了公园的公园，该公司的总估值为公园， Yuan。

（3）合并和收购投资

通过对潜在企业的收购和收购，可以形成通过上游和下游运行的工业链，可以互相提供市场订单，并可以形成近距离的价值链。与地方政府进行谈判，开发工业园区，投资这些企业，并将其用作吸引更多企业进来的核心，形成融合效应。合并和收购投资所需的资金数量相对较大，并且具有某些风险。因此，这是一个主要的战略决定，需要仔细的投资。

例如，在2016年7月，Yiwu信息光电高科技工业园与Yiwu国有资产，Mulinsen和IDG资本合作，形成了40亿元的和谐Mingxin（Yiwu）Optoelectronics Co. 2017年3月，Rondevans成功交付，并成为Mingxin Opelectronics的全资子公司。穆林森公司（Mulinsen Co.此前，该公司已与Yiwu工业园管理委员会签订了一项合同，以在Mulinsen领导的生产扩张项目中获得55亿元人民币的总投资。 2017年底，穆林森获得了mingxin optoelectronics；成功收购后，Mulinsen Company逐渐将陆地的相关技术引入了Yiwu工业园，从而推动了Yiwu工业园的LED行业的整体发展水平。

2.3

联合投资

联合投资促进模型的重点是结合两个方/多党方，以扩大渠道并获得互补的优势。联合投资促进意味着建立联合投资促进团队，制定联合会议机制，共同计划研究项目，并共同进行针对性的主题投资促进。通用联合实体包括政府/平台公司 +实体企业，政府/平台公司 +开发人员，开发人员 +实体企业等；这里的物理企业通常是更强大的企业。

（1）与真实企业合作的项目

在工业园区项目中共同组织的物理企业被称为商业房地产中的“主要商店”和“旗舰店”。不同之处在于，工业园区的主要商店和旗舰商店并不流行或拥挤，而是真正的工业连锁效应，这使这家主要商店和旗舰店本身成为最强大的投资工具。如果有一个主要的客户具有强烈吸引力和一个开发实体，可以在工业园区招募投资，那么它通常可以以一半的努力获得两倍的结果；但是前提是可以找到主要客户并为另一方带来真正的主要利益，这要求开发实体必须制定某些策略或支付一定的费用以吸引主要客户。

例如，千江北部的工业园与一家领先的半导体激光公司合作，以创建定制的工厂建筑；领先的企业安顿下来后，工业园不仅吸引了当地有关的公司，而且还吸引了来自苏州，深圳和其他地方来建造半导体激光产业链的相关半导体公司（该模型也是一种工业连锁店投资促进，并且在第2.4节中详细描述了工业连锁投资的推广。

（2）政府/平台公司和开发商共同执行的项目

在此模型中，公园开发人员在投资，运营，企业服务，投资促进和公司客户资源方面拥有多年的经验；政府可以通过诸如土地，税收，人才介绍和资金补贴等相关政策来为土地获取，建筑，投资促进和运营提供支持。与双方合作的这种项目可以补充彼此的优势，极大地提高了公园的投资和运营的专业素养，加速了投资并提高了投资质量并改善了投资和促销。通常有三种情况。首先是政府/平台公司是开发实体，开发人员将项目视为光资产，并参与了一个或多个项目定位，设计，投资促进，运营和其他方面；第二个是开发商是开发实体，政府优先考虑目标公园中企业的招聘；第三个是政府和开发商组成共同开发该项目的合资企业，并且根据合同执行了开发过程中涉及的财务，交易和其他联系。

例如，江苏的跨境电子商务工业园区是由地区政府和深圳数字贸易贸易技术服务公司共同创建的现代跨境电子商务行业服务示范公园。该公司以数字贸易行业为中心，以数字贸易行业为中心工业园区形成了“一个公园和五个地区”的模式，总办公室和仓储建筑区为50,000平方米。公园的外贸公司主要参与世界各地许多著名的电子商务平台的运营，例如Aliexpress，Amazon，Ebay和Wish。该业务范围涵盖了服装，玩具，每日必需品，产妇和儿童产品，3C数字等。通过这种合作，工业园已成为一个跨境的电子商务行业服务公园，该服务园区整合现代化和演示，为该地区和周围地区的跨境电子商务提供全面的服务和支持，并为快速发展和转型跨越了跨境和跨界的行业。

2.4

工业链投资

工业连锁投资促进的重点是利用工业资源的优势来实现上游和下游企业的空间布局整合。工业连锁投资是指一种投资促进方法，该方法吸引了围绕行业领先产品的投资以及支持产品和相关服务设施，例如原材料，辅助材料，零件和包装零件以及相关服务设施，寻求协调的开发并形成了一倍的效果，以增强产品，工业，工业，整个领域以及各种技术和经济之间的综合竞争力，以及在各种领域之间的全面竞争力，以及各种技术和经济之间的竞争。与传统的投资促进方法相比，该公园的工业连锁投资促进已经摆脱了盲目竞争土地和税收等优惠政策的方式，但旨在建立更深层次，更长期的工业连锁店。根据建立工业链的需求，它找到并弥补了工业链的薄弱环节，确定目标企业，建立工业集群并有目的地和目标进行工业投资促进。

工业连锁投资需要基于强大的政府支持。只有一个工业园区很难实现工业连锁投资。政府首先需要制定完整的工业发展计划，并制定公园工业连锁投资实施计划，该计划可以根据该计划指导运营。只有投资公园，才能将有限的资源用于关键行业的投资。同时，政府需要优先考虑相关政策中的主要行业，并在增强工业支持能力和工业中介服务方面有所作为。

有水平和垂直工业链投资促销。横向是利用公园企业的现有资源，通过业务领导业务，并积极探索工业连锁投资。垂直方向是基于公园企业的垂直形式，该形式指的是从研发，孵化，飞行员和大众生产的投资推广过程，形成了从研发到工业化的垂直支撑包，在某个行业的工业化。

工业园区的工业连锁投资模型通常分为以下两种情况：

（1）该地区已经有相关行业

连锁领导者/领先企业或某个工业集群中的公园附近或范围内的工业公园可以利用区域工业优势来吸引一些上游和下游企业。例如，郑安格的一家制药港口收集了1,700多家生物制药公司，以及包括默克和雅培在内的世界十大药品巨头中有七个在这里定居。许多研究机构，例如中国科学院，智格大学创新药物研究所以及杭州联合工业创新研究所的研究所也聚集在这里。该地区已经形成了完整的生物制药产业链，工业聚集的优势很大。制药谷的一个工业园区受工业需求的指导，并提供了硬件设施，包括电力站，冷热蒸汽管道，危险化学化学标准仓库以及政策声明，诸如行业 - 大学 - 大学 - 大学 - 搜索对接，投资，投资和融资等等等专业服务等，以满足日常的R＆der and Production and Production and Production Companies。目前，工业园区已经收集了许多基本的服务平台，科学研究平台和著名的制药公司，而且多年来，占用率也稳定在90％以上。 ‌

（2）公园本身“建造链”

通过工业公园本身，它吸引了连锁所有者/领先的企业，或与连锁所有者/领先企业（即联合投资促进模型）合作，从而吸引了他们的上游和下游企业。但是，由于工业公园本身的规模和资源有限，这种运营相对困难，政府通常需要一些政策优惠。开发实体通过与连锁所有者/领先的企业（即，与实体企业的联合投资促进）合作或自定义工厂建筑物，或者促进政府的企业进入企业；这一核心步骤在未来吸引其他上游和下游企业中起着至关重要的作用。

例如，经济区管理委员会开发了山东的聪明山谷。专注于服务贸易，数字经济和总部经济的三个创新行业，我们将创新“连锁领导者 +连锁领导者 +连锁联盟”工业组织系统，以进行工业连锁投资。该项目已经建立了三个主要的工业投资促进团队，每个促销团队都有一个“连锁领导者”，并建立了工业链分包机制。上海，北京和深圳的三个主要投资促进办公室有一个负责人。每个连锁店的“连锁领导者”将遵循地图，以精确招募并吸引和培养“连锁领导者”企业。该项目吸引了许多“连锁所有者”公司，例如软银，阿里巴巴，Poly Aoruikai，Zhongshu Interactive，Qiyuan Technology，Weigao Qifu Health和Sanyang Clotsing，并在随后的投资过程中充分发挥“连锁店所有者”公司的作用。此外，公园已经培养了高科技企业，基于科学和技术的中小型企业以及整个连锁店的其他有利企业，并培养了一组新的连锁店所有者。建立一个工业“连锁联盟”，以实现协会，联盟和工业连锁企业的资源共享，交流与合作，市场合作，并增强工业连锁店的整体竞争力和创新。

2.5

人群创建孵化

The co-creation incubation industrial park is a new type of entrepreneurial service platform, aiming to promote the transformation of scientific and technological achievements and cultivate scientific and technological enterprises and entrepreneurial spirit. Usually, start-up technology enterprises are attracted first, gather various resources, and provide entrepreneurs with low-cost work space, cyberspace, social space and resource sharing space. They form an entrepreneurial incubator with technology enterprise incubator, accelerator, industrial park, etc. to provide technical services, consulting services, investment financing, entrepreneurship counseling, resource docking and other services to promote corporate growth. Among them, the co-creation space is essentially an extension and re-upgrade of the incubator. It pays more attention to the grasp and adaptation of the co-creation trends in the innovation 2.0 era. It also pays more attention to the application of modern network technology environments, which are more convenient and open, and are more advanced, and have more advantages in policy and cost control than incubators. ‌

Since the companies attracted by the co-creation incubation model are all start-up enterprises, they need to invest funds, resources and services in the early stage, with relatively few returns and even losses; and due to possible problems such as single service content, imperfect market operation mechanism, incomplete investment and financing system, insufficient construction of entrepreneurial service management teams, the co-creation incubation park will be insufficient functions and inefficient, so a more professional team is needed to do development and operation. In addition, some companies incubated from co-creation spaces will be lost to the outside world; in response to this situation, the park can "co-creation incubation + park investment promotion" as an ecological closed-loop docking model, thereby solving the problem of the park's ecological virtuous cycle; and this model can be combined with the capital investment promotion model, with better results and more lasting.

There are two general situations in which crowd-creation incubation investment promotion are as follows:

(1) Single incubation co-creation model

The carriers of a single incubation crowd-creation investment promotion model are generally small parks with small footprints and sizes, with science and technology parks mostly; the customers are basically start-up enterprises. For example, a certain incubator in Shaanxi is an important carrier for accelerating the promotion of the new model of deep integration of industry, academia and research in western science and technology innovation. It integrates the functions of "co-creation-transformation-incubation-acceleration-industry" and consists of four major sections: co-creation space, transformation zone, incubation zone, acceleration and industrialization zone. Since its launch in December 2023, a total of 54 incubated enterprises have been added, and 19 enterprises have been transferred to the transformation zone to continue in-depth cultivation and incubation; the transformation zone has attracted 139 scientific research teams and start-up enterprises to settle in. The incubator has cultivated 32 technology-based small and medium-sized enterprises and 11 high-tech enterprises.

(2) "Crowd Creation Incubation + Park Investment" model

The size of the park that combines the two models of crowd-creation incubation and park investment promotion is generally larger than that of the park with a single incubation incubation model, and the land nature is generally industrial or scientific and technological land. In addition to providing industrial production carriers, the park is also equipped with a small number of crowd-creation spaces. For example, a certain industrial park in Shanghai operates under the "co-creation incubation + park investment promotion" model. The developer incubates start-up enterprises through cooperation with a C9 university. In addition to ordinary leasing companies in the first phase of the project, some enterprises entering the park are incubated and cultivated by their platforms, and these enterprises are basically settled in the park; at present, the second phase of the project (in pre-sale status), and enterprises that intend to purchase the second phase of the factory are basically incubated companies for leasing the first phase.

3。摘要

Investment in industrial parks is a long-term process. For enterprises, investing in a real estate or relocation is very complicated. The company needs to go through multiple rounds of screening from site selection to site setting. Therefore, it is common for investment promotion personnel to follow up with customers who have been in a long time and fail to make a deal. From the first contact with customers to the final decision of this project, the business owner often goes through many inspections. Therefore, the investment promotion strategy is only a plan formulated by the industrial park development entity in the early stage of investment promotion, and is also the basis for achieving the investment promotion goals. Subsequent project investment requires more practical practice, including project brand marketing, execution management, on-site entertainment, channel expansion, business negotiation, personnel management, etc. Based on the investment promotion strategy, the more complete the investment promotion efficiency of the project is, the higher the actual level.